JAKARTA - Di tengah perkembangan industri dan digitalisasi perdagangan, arah keuntungan properti mengalami pergeseran signifikan.
Jika selama ini rumah tapak atau apartemen sering dianggap sebagai pilihan aman, kini perhatian investor justru bergeser ke sektor pergudangan modern atau warehouse.
Pergeseran ini tidak muncul tiba-tiba, tetapi terbentuk dari tingginya kebutuhan penyimpanan barang dan distribusi cepat akibat melonjaknya aktivitas e-commerce dalam beberapa tahun terakhir.
Menurut Head of Industrial & Logistic Service CBRE, Ivana Susilo, sektor pergudangan saat ini menjadi salah satu aset yang paling menarik. Di luar segmen rumah tapak, ia menilai bahwa warehouse menawarkan pertumbuhan yang stabil dan potensi keuntungan yang jauh lebih menjanjikan dibandingkan beberapa jenis properti lainnya.
Yield Tinggi, Okupansi Stabil, Permintaan Tak Pernah Surut
Ivana menegaskan bahwa tingkat keuntungan (yield) warehouse bisa mencapai 7,5–8 persen, angka yang sulit disaingi sektor properti lain. Selain itu, tingkat permintaan terhadap gudang—terutama kelas premium—mencapai lebih dari 95 persen, menunjukkan minimnya ruang kosong di pasar.
“Saya pro ke logistik warehouse. Karena kalau kita ngomongin yield-nya masih 7,5–8 persen. Jadi ini dibandingkan office dan demand juga paling tidak optimisnya 95 persen.
I would say kalau grade A warehouse itu lebih dari 95 persen,” ujarnya saat acara CBRE Inaugural Media Briefing “2025 Year in Review & 2026 Outlook” di WTC 3 Jakarta, Selasa.
Gudang logistik juga lebih cepat beroperasi. Menurut Ivana, dalam 3–6 bulan, sebuah warehouse biasanya sudah terisi penuh. Ketika kebutuhan terus meningkat, pelaku bisnis kemudian mencari tambahan ruang, baik di lokasi yang sama maupun daerah lain, sehingga peluang pembukaan gudang baru semakin besar.
“They put their money where their demand is… demand-nya sangat kuat. Saya ini sangat senang karena logistik warehouse akhirnya jadi aset yang menarik. Setelah selama ini dibayangi retail, office, dan hotel. Sekarang (gudang logistik) sudah seksi di pasar,” tambah Ivana.
Pulau Jawa Jadi Episentrum Pertumbuhan
Meski potensinya terlihat sangat besar, Ivana menilai bahwa perkembangan signifikan baru terlihat di Pulau Jawa. Sementara di wilayah luar Jawa, ia mengatakan peluangnya belum tergarap optimal, padahal jika jaringan gudang terhubung secara merata, sektor ini dapat tumbuh lebih pesat.
“Jadi di Java island aja potensinya masih sangat besar. Belum ngomong yang di outer island. Jadi that is the next engine of growth menurut saya,” ujarnya.
Data CBRE mengonfirmasi peningkatan minat tersebut. Permintaan lahan pergudangan pada tahun 2020 mencapai lebih dari 400.000 meter persegi, sementara per September 2025 saja sudah mendekati 300.000 meter persegi.
Menurut Head of Research and Consultancy CBRE, Anton Sitorus, daerah yang paling diminati untuk gudang logistik adalah Depok, Bogor, dan Jakarta, dengan harga sewa tertinggi sekitar Rp 78.000 per meter persegi per bulan. Sementara Karawang menjadi daerah dengan harga sewa paling murah, yakni di bawah Rp 70.000 per meter persegi per bulan.
Stok Terbatas, Okupansi Tinggi, Prospek Semakin Cerah
Anton menjelaskan bahwa total stok gudang logistik modern di Jakarta saat ini mencapai 3,3 juta meter persegi. Dari jumlah tersebut, hampir 300.000 meter persegi terserap hingga tahun 2025, dengan tingkat okupansi mencapai 90 persen.
“Modern logistik ini, stoknya di Jakarta ada 3,3 juta meter persegi. Yang terserap hampir 300 ribu meter persegi, okupansi 90 persen. Supply yang akan masuk ke pasar sampai tahun 2027 ada sekitar 500 ribuan meter persegi. Sementara ruang kosongnya ada hanya sekitar 150 ribuan meter persegi,” ungkap Anton.
Ketimpangan antara pasokan dan permintaan inilah yang membuat warehouse terus menjadi komoditas menarik. Kekurangan ruang membuat nilai sewa maupun harga lahan berpotensi meningkat setiap tahun.
Selain itu, kebutuhan ekspansi perusahaan e-commerce, manufaktur, hingga startup logistik membuat sektor ini tidak sekadar seksi, tetapi menjadi tulang punggung rantai pasok modern.
Dengan permintaan yang terus tumbuh dan ruang kosong yang terbatas, investor kini lebih berani mengucurkan modal pada proyek-proyek pergudangan baru.
Tren ini diprediksi masih berlanjut hingga beberapa tahun mendatang, terutama jika penetrasi e-commerce terus meningkat dan distribusi logistik semakin mengandalkan model fulfillment center atau hub modern.
